25.000 neue Wohnungen: Alle wollen nach Berlin

Berlin ist gerade um eine ganze Stadt gewachsen und dieser Trend hält weiter an. Die Folge: Allein in diesem Jahr braucht die Hauptstadt 25.000 neue Wohnungen. Das geht aus dem „IBB Wohnungsmarktbericht 2014“ hervor, den die Investitionsbank Berlin (IBB) gemeinsam mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz aufgelegt hat.  Dort steht auch, dass Berlins Einwohnerzahl sich 2009 bis 2013 um rund 160.000 Menschen vergrößerte.  Ungefähr so viele wohnen in der Nachbarstadt Potsdam!

Das treibt die Preise in die Höhe. Mit einer Verzögerung von zwei bis drei Jahren wird jetzt in Berlin rasant gebaut – laut dem Vorstand der Investitionsbank Berlin 23 % mehr als im Vorjahr. Die Baugenehmigungen kletterten 2013 im Vergleich zum Vorjahr sogar um 26 %. Bis einschließlich November 2014 wurden sogar 53 % mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum genehmigt. Es scheint: Alle wollen nach Berlin.

Wir als F & B Group denken: Auch wenn Berlin noch mehr Wohnungen baut, um noch mehr Menschen unter zu bringen – begehrt sind und bleiben die Top-Lagen. Hier ist kaum noch etwas frei. Deshalb investieren wir traditionell in Werte wie das „Maison Ouest“ am KaDeWe oder in OXFORD LIVING in Berlin-Dahlem.

Ihr Bernd Ehret

Das kosten Wohnungen in Berlin

Bis zu 30 Prozent hoch ist der Wohnkostenanteil in begehrten Lagen von Berlin-City. In diesen Lagen steigen auch die Immobilienpreise. Das ist das Ergebnis einer Studie von ImmobilienScout24. Natürlich zeigt uns das: Die Zeiten billigen Wohnens sind vorbei. Doch Wohnen ist auch ein Wert, der in den vergangenen Jahren vielfach gering geschätzt wurde. Dies ändert sich jetzt allmählich. Deutlich wird das in dem Bedürfnis vieler Berliner nach luxuriös sanierten Wohnungen. Unsere Erfahrung: Immer mehr Menschen investieren verstärkt in die eigenen vier Wände und verzichten im Gegenzug zum Beispiel auf den Zweit- oder Drittwagen. Gleichzeitig verbessert sich aber auch die finanzielle Situation vieler Berliner. Die durchschnittlichen Haushaltsbruttoeinkommen kletterten nach oben und lagen im zweiten Quartal 2014 bei 3022 Euro – so das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. Bei vollbeschäftigten Arbeitsnehmern betrug der Bruttoverdienst durchschnittlich 3716 Euro.

Besonders spannend sind die Gebiete in denen Citynähe, Wohnen im Grünen und Wassernähe zusammenkommen. Aber auch die Szeneviertel erfreuen sich weiter steigender Beliebtheit. Berlin-Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Friedrichshain – sie alle haben Wohnungsengpässe. Beliebt – und damit auch teuer – sind die Gebiet am Cityrand wie Pankow und Köpenick. Günstig wird es dagegen in Marzahn und Kaulsdorf. Allerdings haben diese Viertel laut ImmobilienScout24 durch die Plattenbausiedlungen ein umstrittenes Image.

Generell wird über alle Stadtteile hinweg deutlich, dass eine gute Wohnung in Berlin attraktiver ist als je zuvor. Wir stark das Interesse an der Bundeshauptstadt ist zeigt, dass derzeit 50.000 Neu-Berliner lediglich 10.000 neue Wohnungen gegenüber stehen. Ich glaube, dieser Rückstand wird auch 2015 nicht aufzuholen sein und der Wert der Wohnungen wird weiter steigen.

Ihr Bernd Ehret

Immobilienkäufer tilgen schneller

Wer eine Immobilie kauft, verschuldet sich in der Regel. Oft sind über 50 Jahre möglich. Nicht so in deutschen Großstädten. Hier hat sich die Tilgungsleistung für das eigene Haus oder die eigene Wohnung in den letzten sechs Jahren deutlich erhöht.

Ermittelt hat das übrigens der Finanzierungsvermittlers Interhyp. Er untersuchte die durchschnittliche Tilgung seit 2008 bis heute. Das Ergebnis: In diesem Zeitraum stieg die Tilgung einer Immobilie von 1,86% auf 2,8 %. Ganz weit vorn liegt dabei die bayerische Landeshauptstadt. Mit 2,82 Prozent haben die Münchner eine besonders hohe Rückzahlungsrate beim Kauf einer Immobilie. Berlin liegt mit 2,85 Tilgungsrate leicht darüber.

Woran das liegt? Einerseits steigen die Einkommen allmählich an, andererseits aber motivieren niedrige Zinsen zum schnelleren Schuldenabbau. Das eingesparte Geld kann in die Tilgung investiert werden. Langfristig spart ein Kreditnehmer so einen ordentlichen Packen Zinsen.
Die höhere Tilgungsleistung zeigt aber auch, dass hohe Immobilienpreise die Münchner und Berliner nicht zum Spekulieren verleiten. Statt dessen sind Haus- und Wohnungskäufe sehr sicherheitsorientiert finanziert.
Die Politik sollte diese solide Entwicklung anerkennen und Bauen nicht unnötig über neue Verordnungen verteuern. Denn die Immobilienwirtschaft ist eine der umsatzstärksten des Landes, von auch der der Staat profitiert. Von der Mehrwertsteuer bei Baustoffen, über Sozialabgaben für Bauarbeiter bis hin zur Grunderwerbssteuer kassiert die Regierung beim Bau jeder Immobilie kräftig mit.
Ihr Bernd Ehret

München ist Deutschlands attraktivste Stadt

Wer bundesweit nach einer schicken Wohnung mit entsprechendem Umfeld sucht, kommt neben Berlin an München nicht vorbei. Das Städte-Attraktivitäts-Ranking „StAR“ der NAI apollo group verlieh der bayrischen Landeshauptstadt gerade mal wieder den 1. Platz. Haushaltszahl, Kaufkraft, Einwohner oder Arbeitslosigkeit wurden genauso berücksichtigt wie der Leerstand von Wohnungen, der Bedarf an neuen Immobilien und die Preisentwicklung von Immobilien. Spannend finde ich dabei auch, dass Berlin kurz vor München in puncto Marktentwicklung ganz weit vorn liegt. Auf den letzten Plätzen im Attraktivitätsranking von 110 ausgewählten Städten liegen übrigens Gera und Primasens, im Bereich Marktentwicklung sind Pirmasens und Hagen weit abgeschlagen.

München ist laut „StAR“ übrigens die Stadt mit dem höchsten Wohnungsneubaubedarf (Wohnungen je Einwohner). Ähnlich gute Prognosen für die Immobilienwirtschaft haben nur noch Frankfurt am Main, Berlin oder Wiesbaden. Auch hier wieder einmal deutlich – der Trend geht in Deutschland eindeutig in die großen Städte. Das Umland profitiert kaum davon. Junge Menschen ziehen statt dessen massenhaft in deutsche Großstädte. Und auch Familien haben sich längst vom Häuschen im Grünen abgekehrt. Allein die Bevölkerung von München hat seit 2000 um 14 Prozent zugelegt.  Wir als erfahrener Münchner Projektentwickler sorgen auch aktuell in er Landeshauptstadt für neue bzw. neu sanierte Wohnungen. Denn in dieser strukturstarken Region ist kaum mit einer Rückwärtsbewegung zu rechnen.

Deutschland steht mit diesem Trend in die Großstadt dabei natürlich nicht allein da. Auch in Frankreich und den USA wohnen die Menschen immer lieber in der Stadt.

Mir geht es ähnlich – oder wollen Sie bis zum nächsten Arzt, der Schule Ihrer Kinder oder bis zu Ihrem Lieblingsrestaurant stundenlange Anfahrtswege in Kauf nehmen?

Ihr Bernd Ehret

 

Wo wohnen die wenigsten Schuldner?

Um es gleich vorwegzunehmen: Laut dem aktuellen Schuldneratlas 2014 von Creditreforn/Boniversum/microm sind die Süddeutschen echte Experten wenn es um ihre Finanzen geht. Von einigen Ausnahmen abgesehen, wohnen in Bayern und Baden-Württemberg die wenigsten Schuldner. Im Osten der Republik ist auf Platz 3 Thüringen positiver Spitzenreiter, gefolgt von Sachsen auf Platz 4, das sich allerdings gegenüber dem Vorjahr verschlechterte.

Obwohl traditionell Großstädte von einer hohen Schuldnerquote gekennzeichnet sind, freut es mich besonders zu erfahren, dass München die Großstadt ist, in der mit rund 8 Prozent die wenigsten säumigen Zahler wohnen. Ganz Bayern liegt auch nur bei einer Quote von 7 Prozent, während in Dortmund, Magdeburg oder Hannover die Quoten bereits in den zweistelligen Bereich gestiegen sind.

Die nächste gute Botschaft für die Bayern folgt übrigens sogleich: München erreichte im Vergleich der konjunkturellen Aussichten von 294 europäischen Regionen den sechsten Platz. Keine andere deutsche Stadt schafft bessere Werte. London, Paris und Istanbul liegen allerdings noch vor der bayerischen Landeshauptstadt. Herausgefunden hat dies der European Regional Economic Growth Index (E-REGI) der jährlich von LaSalle Investment Management herausgegeben wird.

Wir als F&B-Gruppe, die in München u.a. in der Werdenfelsstraße, den Benediktgärten und der Spixstraße Immobilien und Wohnungen entwickeln, fühlen uns in unserem Investement bestätigt. Jetzt muss München nur aufpassen – denn die Konkurrenz schläft nicht. Gerade in einigen sächsischen Städten wie z.B. Dresden und Leipzig entwickeln sich neben den Bevölkerungs- auch die Wirtschaftszahlen positiv.

Ihr Bernd Ehret

Was bringt Berlin das Forum Wohnen?

In Berlin kocht das Thema Wohnen immer wieder hoch. Zu hoch ist der Anteil fehlender Wohnungen. Heute gab die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt die Gründung eines „Forum Wohnen“ bekannt. Staatssekretär Prof. Dr.-Ing. Engelbert Lütke Daldrup leitet die Runde aus Expertern, Abgeordneten und Vertretern der Wohnungswirtschaft.

Das Gremium diskutiert – wie vor ihm schon der Begleitkreis zum Stadtentwicklungsplans (StEP) Wohnen 2025 – die Strategie des Wohnens in Berlin. Ich hoffe nur, dass dieses Mal nicht an den realen Bedürfnissen vorbeidiskutiert wird. Denn wir als F&B Gruppe stellen immer häufiger fest, wie stark Berliner, Investoren und Interessenten an denkmalgeschützten Immobilien interessiert sind. Aufgrund der angespannten Lage aber verändert sich Fokus inzwischen auch in Richtung Neubau, der Ansprüchen von Singles, Studenten oder Paaren genügt.

In ihrer ersten Sitzung war deshalb Wohnungsneubau Schwerpunkt des Forum Wohnens. Dabei wurde bekannt: Auf größeren Flächen (über 50 Wohneinheiten) können demnach bis 2020 über 90.000 Wohnungen gebaut werden. Positiv für Berlin ist, dass vom „Forum Wohnen“ weitere Maßnahmen zur Beschleunigung und Vereinfachung des Wohnungsbaus geplant sind. Ich hoffe stark, dass dies nicht nur heiße Luft ist. Denn meiner Meinung nach ist die Hauptstadt eine der Städte, in denen sich investieren lohnt.

Deshalb sind wir hier u.a. in Berlin-Dahlem und der Michaelkirchstraße mit eigenen Projekten am Start.

Ihr Bernd Ehret

 

Oxford Living in Berlin-Dahlem

Berlin gehört zu den Standorten, mit großer Dynamik. Wir als F&B Gruppe investieren seit Jahren verstärkt in der Hauptstadt. Unter anderem sanieren wir bis 2016 im Berliner Stadtteil Dahlem zwei denkmalgeschützte Immobilien in der Altensteinstraße 51 und im Reichensteiner Weg 24. Das Projekt unter dem Namen „Oxford Living“ entsteht als Joint Venture der F&B Gruppe mit der Kölner pantera AG. Wir planen aktuell hier 41 Wohnungen mit Größen zwischen 48 und 200 Quadratmeter im gehobenen Stil der englischen Landhausarchitektur mit Kaufpreisen zwischen 5.280 Euro und 7.000 Euro pro Quadratmeter inklusive Stellplatz.

Was nicht jeder weiß: In dem Villen-Ensemble „Oxford Living“ in Berlin-Dahlem war bis 1999 das Evangelische Theologische Seminar Paulinum untergebracht. In den Folgejahren beherbergte es verschiedene Verbände. Berlin-Dahlem selber ist ein Ort voll Weltoffenheit und Forschergeist. Das besondere Flair der großartigen Vergangenheit des Stadtteils kann jeder in den Villen und Parkanlagen deutlich spüren. Dazu kommt: Objekte wie das Paulinum sind äußerst selten. Die Nähe zur Freien Universität und zu Botschaften und Länder-Residenzen hat dabei meine Entschiedung unterstützt, die 2- bis 5-Raum-Wohnungen im britischen Oxford-Style zu modernisieren.  Balkon, Loggia oder Zugang zum Garten gehören natürlich zu jeder Wohnung dazu.

Vermarktet werden die Wohnungen an Selbstnutzer oder komplett im Globalverkauf an Kapitalanleger. Durch den Denkmalschutz der Immobilien können Interessenten auf die höchsten in Deutschland möglichen steuerlichen Abschreibungen für Immobilien zurückgreifen. Vermieter dürfen zum Großteil den begünstigten Kostenanteil in nur zwölf Jahren geltend machen. Selbstnutzer können innerhalb von zehn Jahren 90 Prozent der begünstigten Sanierungskosten dem Finanzamt melden.

Luxuswohnungen gehören in Berlin zu den begehrten Investementobjekten. Das exklusive Quartier in Berlin-Dahlem ist durch eine Vielzahl herrschaftlicher Villen, begrünter Parkanlagen und begrünten Straßen gekennzeichnet. Führende Wissenschaftsinstitute, Botschaften, Residenzen und die Freie Universität prägen das Stadtbild. Potsdamer Platz und Kurfürstendamm sind dan einer hervorragenden Infrastruktur schnell erreicht. So befinden sich zahlreiche Bushaltestellen, der U-Bahnhof „Thieleplatz“ und die S-Bahnstation „Lichterfeld-West“ wenige hundert Meter von der Immobilie entfernt. In zwei Kilometern ist auch die Stadtautobahn A103 erreicht.

Ihr Bernd Ehret

Die Welt trifft sich in München: Was bringt die Expo Real?

München ist ab Montag der Nabel der Immobilien Welt. Die Expo Real lädt zur Plattform 36.000 Immobilienprofis aus der ganzen Welt. Es ist die Zeit für gute Gespräche und gute Geschäfte. Wir als F&B Gruppe haben die guten Erfahrungen der vergangenen Jahre genutzt und sind mit eigenen Investitionen vor Ort auf der Expo Real unterwegs: So entwickeln wir in München ein städtebauliches Entree zur Innenstadt. Unser Fokus aber liegt nicht nur im Süden der Republik. In Dresden planen wir ein modernes Wohnhaus und in Potsdam eine beeindruckende Villa. Die hervorragenden Prognosen in der Hauptstadt nutzen wir übrigens schon lange für eigene Projekte. In Berlin Mitte entsteht direkt an der Spree eine wundervolle Immobilie, die Wohnen und Arbeit kombiniert. Hier liegt unser Augenmerk übrigens auf den unzähligen Studierenden, die in Berlin dringend Wohnraum suchen. Ebenfalls am Wasser befindet sich unsere Immobilie in der Köpenicker Straße. Sie ist eingebettet in ein gut strukturiertes Umfeld spannender Arbeitgeber.  Luxuriös zeigt sich eine unserer weiteren Immobilien  in Berlin Dahlem. Und weil uns Berlin mit all seiner Internationalität, den reichen Shopping Möglichkeiten, der boomenden Wirtschaft und den wunderschönen Grünanlagen am Herzen liegt, bleibt es nicht dabei. Weitere Projekte sind in Planung. Bleiben Sie gespannt. An dieser Stelle verrate ich Ihnen bald mehr.

Ihr Bernd Ehret

Wo wohnen Sie zum Oktoberfest?

Am Wochenende begann das Oktoberfest. Wir als F&B Gruppe erleben jetzt schon seit Jahren um diese Zeit eine Stadt im Aufruhr. Denn hier sind wir u.a. erfolgreich mit dem Objekt Werdenfelsstraße und – ganz neu – dem denkmalgeschützten Postfuhramt in der Maxvorstadt unterwegs. München zeigt sich während des Oktoberfestes wunderbar weltoffen. Sein besonderer Esprit überzeugt Gäste aus aller Herren Länder.Was ich jedoch unglaublich finde, stand kürzlich in der Süddeutschen Zeitung: Für bis zu 800 Euro werden zum Oktoberfest Zimmer untervermietet – meist ohne das Wissen der Eigentümer. Alles was Recht ist: Was hält München ab, gegen diesen Wucher vorzugehen? Und was bringt die Münchner mit einem der höchste Pro-Kopf-Einkommen Deutschlands dazu, so die Gäste des Oktoberfestes abzukassieren? Für ein paar hundert Euro gehen sie das Risiko ein, ihre Wohnung ganz zu verlieren. Denn ohne Einverständnis des Vermieters kann der nach Abmahnung seinem Mieter fristlos kündigen.

Für mich müssen innovative Konzepte her, um die Situation des Wohnungsmarktes in München in den Griff zu bekommen. Dazu gehört auch, dass neue Wohnformen erschlossen werden – wo früher z.B. Gewerbe stand. Wir wissen alle, dass München eine der wenigen Regionen in Deutschland ist, die mit einem enormen Bevölkerungswachstum und einem dementsprechend hohen Siedlungsdruck umgehen muss. Aber es gibt Lösungen. Und die liegen nicht in einem illegalen Untervermietungsmarkt.

Ihr Bernd Ehret

 

Macht Berlin wieder Schulden?

Berlin gehört nicht mehr zu den größten Schuldenmachern des Landes, hieß es im April in der Presse. Hoffnung keimte auf, endlich den riesigen Schuldenberg abbauen zu können. Heute verließ eine neue Nachricht die Senatskanzlei, die anderes befürchten lässt. Demnach haben die Hauptverwaltung und die Bezirke den Haushalt um insgesamt 448,8 Mio. Euro überschritten. Kostentreiber waren dabei diesmal nicht der Flughafen, sondern ganz unausweichliche Posten. So mussten Überstunden der Feuerwehrleute bezahlt werden, ebenso wie Mehrausgaben für Lehrkräfte, schulische Betreuungsangebote und Zuschüsse an Schulen in freier Trägerschaft.

Doch es gibt Entwarnung: Über- und außerplanmäßige Ausgaben dürfen nur zugelassen werden, wenn es einen Ausgleich durch Minderausgaben an anderer Stelle gibt. Dies ist 2013 der Fall. Im Jahresabschluss kann Berlin deshalb nach wie vor ein Plus von 476 Millionen Euro verbuchen. Die Bundeshauptstadt gehört inzwischen zu den sieben von 16 Ländern, die bereits jetzt ohne neue Schulden auskommen. Dies ist der richtige Weg, der jedoch ein langer sein wird. Denn bis die derzeitigen Schulden von 61,7 Milliarden Euro abgearbeitet sind, dürften Jahrzehnte vergehen. Eine Aufgabe leider auch für kommende Generationen, befürchte ich.

Was aber bedeutet das für die Immobilien in Berlin? Die Antwort ist einfach, wenn Berlin seine Ausgaben mit Schulden finanziert, muss es künftig mehr Zinsen zahlen. Diese aber können nur durch höhere Abgaben oder eine Einschränkungen bei Strassenbau, Schulen und anderen Leistungen finanziert werden. Die Folge: Berlin verliert an Attraktivität und die Nachfrage nach Immobilien sinkt, was sich selbstverständlich auf die Immobilienpreise negativ auswirkt. Deshalb ist es der einzig richtige Weg, den Berlin gehen kann, wenn es jetzt seine Schulden abbaut. Davon profitieren nicht nur künftige Generationen, sondern schon jetzt eine Branche, welche die Wirtschaft des Landes enorm positiv beeinflusst – die Immobilien-Branche.

Ihr Bernd Ehret